Přitažlivost evropských nemovitostí na globálním trhu: expertní poznatky od Motti Gruzman of Excelion

Historicky americký a evropský trh s nemovitostmi prokázaly úzký vztah, přičemž trendy na jednom trhu často poskytují pohled druhému. To platí zejména pro změny, jako je vzestup elektronického obchodování a jeho dopad na logistiku a maloobchod. Současné globální ekonomické prostředí – charakterizované inflací, vyššími úrokovými sazbami a nestabilitou bankovního sektoru – však tento přístup komplikuje. Zde je důvod, proč použití amerických statistik na Evropu může být zavádějící:

• V Evropě došlo k rychlému přecenění kapitálových hodnot, zatímco severoamerické hodnoty se navzdory slabším fundamentům ještě výrazněji neupravily.
• Evropa má rekordně nízkou míru neobsazenosti, zatímco míra v USA je v průměru asi 2.6krát vyšší.
• Čistá absorpce kancelářských prostor v Evropě byla za posledních sedm čtvrtletí pozitivní, zatímco USA od začátku pandemie zaznamenaly negativní absorpci.
• Standardní pobídky k pronájmu v Evropě dosahují v průměru 10.3 %, což je výrazně méně než v USA, kde mohou pobídky dosáhnout 30 % hodnoty pronájmu, což má dopad na čisté provozní příjmy.
• Evropa je napřed v hotdeskingu a efektivním využití prostoru, protože tyto postupy přijala před pandemií, což vede k efektivnějšímu využití kanceláří.

Nové hodnoty a reakce trhu

Severoamerické hodnoty zatím neodrážejí základy

Evropské hodnoty nemovitostí se rychle přizpůsobily novým ekonomickým podmínkám. Odhadci zvýšili hlavní výnosy a diskontní sazby, aby odrážely zvýšení úrokových sazeb, což vedlo k rychlému resetování cen. Přestože uzavírání obchodů zůstává utlumené, transakce probíhají blízko účetních hodnot, což naznačuje důvěru v současné ocenění a zvyšuje transparentnost trhu.

Naproti tomu hodnoty severoamerických nemovitostí se přizpůsobovaly pomaleji. Například za 12 měsíců před březnem klesly hodnoty severoamerických nemovitostí o 2.4 % ve srovnání s 13% poklesem v kontinentální Evropě a 22% poklesem ve Spojeném království. Přestože hodnoty kanceláří v USA poklesly o 14.1 %, je to méně než 16.5% pokles zaznamenaný v evropských kancelářích. Tato pomalejší úprava v Severní Americe by mohla naznačovat odolnost, ale data tento názor plně nepodporují.

Investor sentiment a kancelářské investice

Kancelářské investice jsou v USA ve srovnání s Evropou na nižší úrovni. Kancelářské investice tradičně tvoří přibližně 50 % aktivit v oblasti komerčních nemovitostí v USA, ale v 20. čtvrtletí 1 to kleslo na 2023 %. Naproti tomu Evropa a Asie si i přes celkový pokles udržely relativně stabilní podíly kancelářských investic. Tento nepoměr odráží slabší náladu investorů v USA a skepsi ohledně současného ocenění.

Základy a růst nájemného

Míra neobsazenosti

Evropa má nejnižší míru neobsazenosti kanceláří mezi hlavními globálními regiony, a to 7.6 %, což podporuje potenciální růst nájemného. Pro srovnání, hlavní trhy v USA, jako je New York a San Francisco, zaznamenaly od pandemie výrazný nárůst míry neobsazenosti, přičemž míra v San Franciscu vyletěla ze 3 % na více než 30 %. To vyvolává obavy ze zastaralosti mnoha kancelářských nemovitostí v USA, zejména výškových věží, které je ve srovnání s evropskými nižšími budovami obtížněji použitelné.

Nájemné hodnoty

Navzdory problémům vykazuje prvotřídní nájemné v Evropě – zejména u udržitelných prostor bohatých na vybavení – nadále pozitivní růst. JLL předpovídá 2.2% roční průměrný růst nájemného v předních kancelářích v západní Evropě v příštích pěti letech. Naproti tomu se očekává, že trhy s hlavními kancelářskými prostory v USA do roku 1.9 zaznamenají mírný růst o 2027 %, přičemž tradiční předpovědní modely se snaží zohlednit strukturální změny ve využívání kanceláří.

Čistá absorpce

Čistá absorpce kancelářských prostor v Evropě zůstává pozitivní, leasingová aktivita převyšuje novou nabídku a prostor se vrací na trh. USA však zažívají klesající poptávku okupantů a zvýšený rozvoj, což má za následek zápornou čistou absorpci.

Pobídky k pronájmu

V Evropě jsou průměrné pobídky k pronájmu na úrovni 10.3 % hodnoty pronájmu, oproti 7 % v roce 2019, přičemž některá města jako Paris La Défense zaznamenala vyšší úrovně. V USA jsou pobídky výrazně vyšší, ve městech jako Chicago dosahují až 30 %. Tento nepoměr zdůrazňuje silnější vyjednávací sílu okupantů v USA a naznačuje, že evropské trhy mají lepší pozici ke zvýšení čistých provozních příjmů navzdory rostoucím nákladům na financování.

Flexibilní práce a kancelářské využití

Evropské kanceláře již dlouho používají hotdesking, což vede k efektivnějšímu využití prostoru ve srovnání s USA, kde jsou pevné stoly běžnější. Evropské kanceláře jsou po pandemii lépe využívány, přičemž míra obsazenosti je výrazně vyšší než v USA. Údaje společnosti JLL ukazují, že obsazenost kanceláří v USA se pohybuje v rozmezí 40–60 % ve srovnání se 70–90 % v Evropě. Tato efektivita spolu s rychlejším návratem ke kancelářské práci v Evropě dává evropským trhům příznivé postavení při řízení dlouhodobé poptávky po kancelářských prostorech.

Živý příklad výhodné investice do evropských nemovitostí

Jeden z našich klientů nedávno investoval do nemovitosti v rámci našeho developmentu Pamporovo a byl nadšený výsledky. Uhnízděný v srdci pohoří Rodopy, byt nabízí úžasné útočiště obklopené svěžími lesy a alpskými loukami. Nyní si užívají prázdninový dům, který slouží jako chytrá investice. V zimě poskytuje nemovitost útulnou základnu pro milovníky lyžování a snowboardingu, zatímco v létě je to ideální místo pro pěší turistiku a poznávání přírody. Když byt nepoužívají, generuje příjem z pronájmu, a to díky přitažlivosti Pamporovo jak pro milovníky zimních sportů, tak pro letní dobrodruhy. Tato dvojí výhoda jim nejen poskytla několik dovolených ročně, ale také zvýšila hodnotu nemovitosti, což z ní činí cenné aktivum v jejich investičním portfoliu.

Shrnutí a Outlook

Trhy s nemovitostmi v USA a Evropě se výrazně liší, přičemž značné přehodnocování, nízká míra neobsazenosti, pozitivní čistá absorpce a efektivní využití kanceláří naznačují silnější pozici v porovnání s USA. Zatímco Evropa čelí vlastním výzvám, včetně potenciálních dalších hodnotových korekcí, její současné fundamenty naznačují, že ve střednědobém horizontu může překonat americký trh. Severoamerické nemovitosti, zatížené finanční nestabilitou, převisem nabídky a vysokými oceněními, čelí náročnějším vyhlídkám.

Pochopení těchto jemných rozdílů je pro investory a zúčastněné strany zásadní při orientaci v vyvíjejícím se globálním realitním prostředí.

https://www.exceliondev.com

Foto Brian Babb on Unsplash

Sdílet tento článek: