Koupě nemovitosti v Thajsku? Odborníci tvrdí, že na toto jsou daňové nedorozumění, na která si dát pozor.

Klíčové body

• Daňový expert odhaluje nejčastější a nejnákladnější daňové nedorozumění, kterých se expati dopouštějí při koupi nemovitosti v Thajsku.
• Od poplatků za převod až po limity zahraničního vlastnictví, kupující často přehlížejí pravidla, která by mohla vést k vysokým finančním sankcím
• Expert vysvětluje, jak může nedorozumění s daní z příjmu z pronájmu nebo s vlastnickými strukturami vést k neočekávaným fakturám od thajských úřadů

Thajsko se stalo jednou z nejoblíbenějších destinací pro cizince, kteří chtějí koupit nemovitost v zahraničí. Díky teplému podnebí, nízkým životním nákladům a přátelské komunitě je snadné pochopit, proč tolik cizinců investuje do nemovitostí v Thajsku. I když je koupě nemovitosti v Thajsku dostupná, daňový systém zdaleka není přímočarý.

Pro zahraniční kupující je běžné, že se domnívají, že daně z nemovitostí fungují stejně jako doma. Tento předpoklad však může být drahý. Od nepochopení povinností týkajících se příjmu z pronájmu až po chybné ve vlastnické struktuře, tyto chyby často vedou k vysokým pokutám od thajských daňových úřadů.

Carl Turner, spoluzakladatel Daň z expatů v Thajsku, účetní, daňová a administrativní služba pro cizince, se s těmito problémy setkává pravidelně. „Mnoho cizinců si myslí, že udělali vše podle pravidel, jen aby zjistili, že jim v thajském daňovém zákoně uniklo něco důležitého. Důsledky mohou být závažné, a to jak finančně, tak i právně.“

Níže Carl rozebírá nejčastější daňové nedorozumění, kterých se cizinci dopouštějí při koupi nemovitosti v Thajsku, základní daně, které by měl znát každý kupující, a právní struktury, které cizinci často chápou špatně.

Nejčastější daňové nedorozumění, kterých se expati v Thajsku dopouštějí

Jednou z největších chyb, kterých se zahraniční kupující nemovitostí v Thajsku dopouštějí, je domněnka, že jejich příjem z pronájmu je osvobozen od daně, pokud pochází z nemovitosti v zahraničí nebo pokud se v Thajsku fyzicky nenacházejí.

„Pravidelně slýcháme od expatů, kteří léta pronajímají svůj thajský byt, aniž by příjmy deklarovali,“ říká Carl. „Předpokládají, že se to nepočítá, protože nejsou thajskými občany nebo protože příjem z pronájmu jde na zahraniční bankovní účet. Takhle to nefunguje.“

Podle thajského daňového práva se daňová rezidence a zdroj příjmu posuzují odděleně.

Pokud máte příjem z Thajska, například z pronájmu nemovitosti nacházející se v Thajsku, je tento příjem považován za příjem z Thajska. Příjem z Thajska musí být v Thajsku deklarován bez ohledu na to, kde žijete a kolik dní v zemi strávíte.

Pravidlo 180 dnů určuje pouze to, zda jste thajským daňovým rezidentem pro účely příjmů ze zahraničí. Nemění to zacházení s příjmy z thajských zdrojů. To znamená, že příjmy z pronájmu thajských nemovitostí jsou v Thajsku zdanitelné, i když nejste thajským daňovým rezidentem, s výhradou případných specifických výjimek nebo srážek, které se mohou vztahovat.

Sankce za neplnění povinnosti přiznat příjem z pronájmu mohou být vysoké a z nezaplacené daně se účtují pokuty a úroky. V některých případech může nezaplacená daň vést k právním krokům.

Další častou chybou jsou struktury zahraničního vlastnictví. Někteří kupující se snaží obejít thajská omezení vlastnictví pozemků založením thajské společnosti s ručením omezeným, která nemovitost drží. I když je to technicky vzato legální, musí to být provedeno správně. Společnost musí mít skutečnou obchodní činnost a většinu akcií musí vlastnit thajští státní příslušníci.

Společnost navíc nesmí být strukturována tak, aby cizincům poskytovala efektivní kontrolu prostřednictvím nominálních akcionářů.

„Využívání thajské společnosti pouze jako prostředku k vlastnictví pozemku je nezákonné,“ varuje Carl. „Pokud úřady zjistí, že se jedná o ‚nominální strukturu‘ bez skutečného obchodního účelu, mohou vlastnictví zrušit a majetek zabavit.“

Expati také často špatně chápou pravidla týkající se pronájmu vil na Airbnb na své jméno. V Thajsku obecně cizinci podle zákona o zahraničním podnikání nemají povoleno osobně provozovat krátkodobé ubytování. Pokud cizinec vlastní vilu a pronajímá ji na Airbnb, musí být činnost obvykle prováděna prostřednictvím společnosti registrované v Thajsku a nemovitost musí mít příslušnou hotelovou nebo krátkodobou ubytovací licenci.

Pravidelně vídáme vily vlastněné thajskými společnostmi, které jsou pronajímány na Airbnb na osobní jméno cizince, přičemž příjem z pronájmu je vyplácen jednotlivci, nikoli společnosti. Tato struktura nesplňuje požadavky zákona o zahraničním podnikání a také vytváří vážná daňová rizika a rizika související s dodržováním předpisů. Pokud příjem neplyne společnosti, která nemovitost vlastní, může to vést k problémům s ministerstvem rozvoje podnikání a finančním úřadem, včetně námitek ohledně struktury nominálních vlastníků, nehlášených příjmů právnických osob a nesprávných daňových přiznání fyzických osob.

Základní daně z nemovitostí, které by měl znát každý expat

Při koupi nemovitosti v Thajsku existuje několik daní a poplatků, které musí kupující zaplatit. Tyto náklady jsou často přehlíženy nebo podceňovány, což vede k neočekávaným výdajům v okamžiku převodu.

Poplatek za převod činí 2 % z registrované hodnoty nemovitosti. Tato částka se dělí mezi kupujícího a prodávajícího, ačkoli přesné rozdělení je dohodou. Kupující si často myslí, že se jedná o jediný náklad, ale je to jen začátek.

Kolkovné se účtuje ve výši 0.5 % z registrované hodnoty, ale uplatňuje se pouze v případě splnění specifických podmínek pro daň z příjmu právnických osob. Většina prodejů rezidenčních nemovitostí je osvobozena od specifické daně z příjmu právnických osob, pokud prodávající nemovitost vlastnil a užíval déle než pět let. 

„Mnoho kupujících si neuvědomuje, že poplatky se mohou rychle nahromadit,“ říká Carl. „Možná si myslíte, že platíte jen 2 %, ale v závislosti na okolnostech se může jednat o blížící se 6 % celkových daní a poplatků.“

Pokud plánujete pronajímat svou nemovitost v Thajsku, budete také potřebovat porozumět dani z příjmu z nemovitostí. Příjem z pronájmu je zdaněn progresivní sazbou v závislosti na vašem celkovém ročním příjmu. Odečitatelné jsou výdaje, jako je údržba a opravy, ale musíte si vést podrobnou evidenci.

Thajsko také v roce 2020 zavedlo daň z pozemků a budov, která nahradila starší struktury daně z nemovitostí. Tato roční daň se vztahuje na většinu vlastníků nemovitostí, včetně cizinců, přičemž sazby se liší v závislosti na využití nemovitosti. Obytné nemovitosti jsou zdaněny nižšími sazbami než komerční nemovitosti.

„Vidím, že příliš mnoho expatů nedodržuje a nezapočítává do rozpočtu průběžné daňové povinnosti,“ poznamenává Carl. „Soustředí se na kupní náklady, ale zapomínají, že vlastnictví nemovitosti v Thajsku s sebou nese i každoroční daňové povinnosti.“

Právní struktury a pravidla vlastnictví cizinci často špatně chápou

Thajsko má přísná pravidla týkající se vlastnictví nemovitostí zahraničními osobami a jejich nepochopení může vést k úplné ztrátě vaší investice.

Cizinci nemohou v Thajsku vlastnit pozemky. Mohou však vlastnit budovy na těchto pozemcích nebo si za určitých podmínek koupit byty v kondominiích. Nejjednodušší možností pro zahraniční kupce je koupit si byt v budově, kde cizinci vlastní méně než 49 % z celkového počtu jednotek. Toto je známé jako kvóta pro zahraniční vlastníky nemovitostí.

„Jakmile budova dosáhne limitu 49 % zahraničního vlastnictví, nelze cizincům prodat žádné další jednotky s vlastním právem,“ vysvětluje Carl. „Někteří developeři se to snaží obejít, ale pokud to není provedeno legálně, vaše vlastnictví není bezpečné.“

Pro ty, kteří mají zájem o domy nebo pozemky, je nejběžnější právní možností nájemní smlouva. Nájemní smlouvy v Thajsku mohou platit až 30 let a lze je obnovit, ačkoli obnovení není zaručeno. Je běžné, že si expati neuvědomují, že nájemní smlouva se zásadně liší od vlastnictví. Nemovitost nevlastníte, ale dlouhodobě si ji pronajímáte.

Další možností je registrované užívací právo, které dává cizinci zákonné právo užívat pozemek a veškeré budovy na něm až po dobu 30 let, nebo doživotně. Rozsah a trvání užívacích práv závisí na tom, jak je smlouva registrována a strukturována. V některých případech může být tato možnost bezpečnější než nájemní právo, ale stále nezaručuje vlastnictví.

„Příliš mnoho kupujících se vrhá do obchodů s nemovitostmi, aniž by plně pochopili, co vlastně získávají,“ říká Carl. „Ať už se jedná o vlastnictví, pronájem nebo užívání, musíte přesně vědět, jaká jsou vaše zákonná práva a co se stane, když struktura nebude správně nastavena.“

Úvěr

O dani z příjmu expatů v Thajsku

Daň z expatů v Thajsku je daňová poradenská a daňová služba zaměřená speciálně na cizince žijící v Thajsku. Nabízí jasné rady ohledně thajských daňových povinností a plánování nástupnictví. Pomáhají klientům porozumět jejich daňovým povinnostem, dodržovat je a optimalizovat jejich daňovou pozici, od jednoduchých až po složité případy, prostřednictvím zabezpečené online platformy. Jejich služby zahrnují základní, asistované a odborné daňové podání, strategické daňové plánování, plánování majetku a dodržování předpisů v oblasti kryptoměn. Zajišťují personalizovanou, anglicky mluvící a pohotovou podporu s certifikovanými thajskými účetními, kteří se specializují na daně z příjmu cizinců.

Sdílet tento článek: