Omezení zahraničních investic na indonéském trhu rezidenčních nemovitostí mohou být zmírněna 

Indonésie je blízko vrcholu nejkrásnějších zemí světa a předpokládá se, že velikostí své ekonomiky předběhne Německo, Japonsko a Velkou Británii a do poloviny století si zajistí 4. místo v celosvětovém měřítku.

Hrubý domácí produkt (HDP) roste působivým tempem o více než 5 % ročně, což je výrazně nad celosvětovým průměrem. Zdá se, že zákaz vývozu niklové rudy, který byl zaveden před třemi lety, byl úspěšný, přilákal do země značné zahraniční investice a proměnil Indonésii v globální průmyslové centrum na výrobu baterií. I počet obyvatel měst roste působivým tempem, podpořen vysokou mírou porodnosti a pokračující urbanizací.

Světová banka odhaduje, že až do roku 780,000 bude ročně vytvořeno 2045 XNUMX nových domácností, což povede k dlouhodobé silné poptávce po bydlení.

Na první pohled je tedy indonéský trh s nemovitostmi ideálním místem pro investování.

Podle Numbeo, databáze životních nákladů, jsou ceny rezidenčních nemovitostí výrazně nižší než v jiných zemích se srovnatelnými příjmy.

Říká, že průměrná cena čtverečního metru rezidenční nemovitosti v centru města v Indonésii je těsně nad 1,600 2,800 USD, což je výrazně méně než ve Vietnamu nebo na Filipínách, kde je až 2,500 XNUMX USD, respektive XNUMX XNUMX USD.

Poptávka je dále podporována rostoucími příjmy a stěhováním rodin z nekvalitních domů do lepších nově postavených míst, zatímco strana nabídky zřejmě dosahuje stropu své kapacity, protože většina hlavních developerů a stavitelů v zemi je zadlužena s hrozící dobou splatnosti a omezeným prostorem. růst.

Inzerát

Celkově vzato, růst cen vypadá velmi lákavě.

Ceny však zůstávají z dobrého důvodu relativně nízké.

Vzhledem k tomu, že pouze jedna z pěti indonéských rodin si může dovolit koupit dům na otevřeném komerčním trhu a více než 2 % populace (asi 6 milionů) jsou fakticky bez domova, je nejvyšší prioritou indonéské vlády ochrana trhu před bohatými. cizinci, kteří by tlačili ceny bydlení výše, zejména v místech jako Jakarta nebo Bali.

Do roku 2015 nesměl v Indonésii fakticky vlastnit rezidenční nemovitost žádný cizí státní příslušník; všechny nákupy byly provedeny prostřednictvím místních kandidátů.

Vnitrostátní zákony stále účinně zakazují cizincům plné „vlastní vlastnictví“ nemovitosti a omezují jejich práva na pronájem na maximálně 80–100 let bez přístupu k hypotečnímu financování. Vláda také stanovila minimální cenu nemovitosti, kterou by si zahraniční investor mohl koupit, která se pohybuje od asi 65,000 325,000 dolarů za byt v místech, jako je severní Sumatra, po XNUMX XNUMX dolarů za dům v Jakartě, na Bali nebo v částech Jávy.

Na indonéské poměry jde o luxusní segment; vše levnější je ponecháno místním.

Zatímco restrikce zdánlivě dokázaly udržet ceny nemovitostí dostupné pro Indonésany, ve spojení s masivní byrokracií a přetíženými cíli rozvoje infrastruktury omezily ziskovost stavebního sektoru.

Společnosti, které se potýkají s rostoucím dluhem, nebyly schopny generovat dostatečné volné peněžní toky, což zvoní na poplach ne nepodobné těm v Číně.

To mimo jiné podnítilo historický posun směrem k liberalizaci zahraničního vlastnictví.

V roce 2021 Indonésie zrušila požadavek, aby zahraniční kupec měl povolení k dlouhodobému pobytu, než přistoupí k dohodě, a zavedla některé další změny v zákonech o vlastnictví ve prospěch zahraničních investorů.

Dosavadní reforma však sotva vyústila v naději na průlom.

Odhaduje se, že zatím jen asi 200 zahraničních vlastníků koupilo rezidenční nemovitosti v Indonésii přímo, bez nominanta, za posledních několik let, z toho jen asi 40 v roce 2023.

Odborníci obviňují zpoždění implementace: místní úřady údajně stále vyžadují rezidentní ID a udržují proces registrace vlastnictví dlouhý a spletitý.

Očekává se ale, že se to vše brzy změní.

Vzhledem k tomu, že stavební sektor představuje asi 20 % růstu HDP, což zlepšuje domácí poptávku po všem od kovů, energie a betonu až po služby, Indonésii nezbývá nic jiného, ​​než svůj trh s bydlením dále otevřít zahraničním investorům, alespoň v prémii. segment.

Někteří spekulují o tom, že vláda nakonec umožní plnohodnotné soukromé vlastnictví i cizincům, alespoň v rámci omezených teritorií ve stylu svobodných zón a zefektivní proces registrace.

Vláda se snaží přilákat i majetné migranty.

Nedávno spustila vízový režim „druhého domova“, který uděluje povolení k pobytu v zemi po dobu až 10 let pro osoby se stabilním příjmem a úsporami více než 130,000 XNUMX USD, „zlaté vízum“ pro milionáře, a zkoumá zahájení víza „digitálního nomáda“ zaměřené na mladé profesionály pracující na dálku.

Ale i současné omezené nájemní vlastnictví se zdá atraktivní.

Podle Housearch.com, přední platforma pro vyhledávání nemovitostí, průměrný výnos z pronájmu v některých „horkých“ oblastech dosahuje až 15 %.

Znamená to dobu návratnosti necelých 8 let a i při mírném navýšení ceny po dobu pronájmu by zajistil slušnou dvoucifernou návratnost investice.

Sdílet tento článek: